Auf einen Blick
- Kaufrecht für Ausländer
- grundsätzlich unbeschränkt
- Grundbuch
- Torrens-System, Gesetz 108-05
- Übertragungssteuer
- 3 % (auch nach der Reform 2026)
- Nebenkosten Käufer
- ca. 5–7 % (Richtwert, ohne Kredit)
- Dauer
- ca. 2–3 Monate bar, 4–6 Monate mit Kredit
- Währung
- Angebote in Touristengebieten fast immer in US-Dollar
- Angebotspreise
- landesweit ca. 2.000 US$/m² (Median, Juni 2026)
Der Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik im Überblick
Die Dominikanische Republik gehört zu den wenigen Ländern der Karibik, in denen Ausländer ohne Sondergenehmigung Eigentum erwerben dürfen. Ausländische Privatpersonen und Firmen kaufen und registrieren Immobilien nach denselben Regeln wie Dominikaner. Du brauchst dafür keine Residenz und keinen einheimischen Partner.
Der Markt konzentriert sich auf wenige Regionen: die Hauptstadt Santo Domingo, den Tourismusraum Punta Cana und Bávaro, die Nordküste um Sosúa und Cabarete sowie die Halbinsel Samaná mit Las Terrenas. Allein für Punta Cana–Bávaro zählte ein großes Immobilienportal im Juni 2026 rund 12.800 Wohnungsinserate, für den Distrito Nacional über 28.000.
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Gehandelt wird in Touristengebieten praktisch immer in US-Dollar. Steuerfreibeträge sind dagegen in dominikanischen Pesos (RD$) festgelegt – ihr Wert in Dollar schwankt also mit dem Wechselkurs (Richtwert: ca. 60,4–60,9 RD$ je US-Dollar, BCRD-Referenzkurs 30.10.2026).
Wichtig für 2026: Die Steuerreform Ley 30-26 (verkündet am 18. Juni 2026) hat mehrere Eckdaten verändert, etwa die Steuer auf Verkaufsgewinne. Viele ältere Ratgeber im Netz sind dadurch überholt. Die Durchführungsverordnung lag im Oktober 2026 erst als Entwurf vor.
Chancen: Was für einen Immobilienkauf spricht
- Offener Markt für Ausländergleiche Rechte wie Einheimische, Eigentum direkt auf deinen Namen.
- Staatlich garantiertes GrundbuchEingetragene Rechte stehen unter dem Schutz des Staates (Torrens-System). Ein sauber eingetragener Titel ist eine solide Basis.
- Tourismus als Nachfragetreiber2025 kamen laut Marktdaten rund 11,7 Millionen Besucher – ein Rekord. Das erste Halbjahr 2026 lag erneut über dem Vorjahr.
- Vergleichsweise hohe BruttomietrenditenLaut einer Marktanalyse lagen sie im ersten Quartal 2026 landesweit bei rund 8,5 %, in Punta Cana–Bávaro bei rund 8 % (vor Kosten und Steuern).
- Steuerentlastungen in bestimmten FällenIn Projekten mit CONFOTUR-Klassifizierung entfallen Übertragungssteuer und jährliche Immobiliensteuer für einige Jahre; Pensionados und Rentistas haben nach Gesetz 171-07 eigene Vorteile.
- Niedrige laufende Steuer für PrivatleuteDie jährliche Immobiliensteuer IPI fällt erst oberhalb eines Freibetrags von rund RD$10,7 Mio. (ca. 176.000 US$, Kurs Ende Oktober 2026) an.
Risiken: Was du nüchtern einplanen solltest
Die Kehrseite ist ein Markt mit geringem Käuferschutz, in dem Makler kaum reguliert sind und Ausländer – vor allem bei rein englischsprachigen Angeboten – oft höhere Preise zahlen. Die wichtigsten Risiken:
- Unsichere TitelNicht jedes Grundstück ist amtlich vermessen. Wer nur eine „Constancia Anotada“ kauft, riskiert unklare Grenzen und Streit.
- Off-Plan-ProjekteDokumentiert sind Projekte ohne Genehmigungen, Bauverzögerungen von zwei und mehr Jahren und Nachforderungen, nachdem Käufer schon einen Großteil bezahlt hatten.
- Abkühlender MarktDie Angebotspreise stiegen im Jahr bis zum ersten Quartal 2026 nominal um rund 7,7 %, inflationsbereinigt aber nur um knapp 3 %. Die Jahre davor waren deutlich stärker.
- Steuerliche UnsicherheitWie der neue Verkaufsgewinn-Satz von 10 % genau berechnet wird und was für Nichtansässige gilt, ist noch nicht abschließend geregelt.
- Kurzzeitvermietung im WandelEin staatliches Register für Ferienvermietungen wurde im Juli 2026 vorerst zurückgezogen und wird neu verhandelt. Viele Wohnanlagen beschränken Airbnb ohnehin.
- Natur und InfrastrukturHurrikansaison von Juni bis November, Sargassum-Algen an Ost- und Nordostküste, Stromausfälle außerhalb der Touristenzonen.
- Kein DoppelbesteuerungsabkommenMit der Schweiz besteht keines, mit Deutschland nach den gängigen Übersichten ebenfalls nicht. Mieten und Verkaufsgewinne können also in zwei Ländern steuerlich relevant werden.
Immobilie kaufen in 8 Schritten
- Steuernummer (RNC) beantragenbei der Steuerbehörde DGII mit Pass und Adressnachweis, laut Praxisangaben in etwa 1–3 Werktagen.
- Unabhängigen Anwalt beauftragenvor jeder Reservierung oder Anzahlung, nicht den Anwalt des Maklers oder Bauträgers.
- Objekt auswählen und reservierenReservierung nur mit schriftlicher Rückzahlungsregel und möglichst auf ein Treuhandkonto.
- Due DiligenceGrundbuchauszug (Certificación del Estado Jurídico), Vermessung, Belastungen, Genehmigungen, IPI-Zahlungen, bei Wohnungen die Regeln der Eigentümergemeinschaft.
- Vorvertrag(Contrato de promesa de venta) – Anzahlung laut Praxisangaben meist 10–20 %, der Kaufvertrag folgt oft innerhalb von 30–60 Tagen.
- Finanzierung klärenfalls nötig; dominikanische Banken brauchen dafür etwa 4–8 Wochen.
- Kaufvertrag vor dem NotarRestzahlung, Schlüsselübergabe.
- Steuer zahlen und umschreiben3 % Übertragungssteuer an die DGII, danach Eintragung im Registro de Títulos und neuer Certificado de Título auf deinen Namen.
Jeden Schritt mit Zeitrahmen, Dokumenten und Prüfliste findest du im ausführlichen Ratgeber Haus kaufen in der Dominikanischen Republik.
Was der Kauf kostet – auf einen Blick
| Posten | Richtwert (Stand 2026) |
|---|---|
| Übertragungssteuer | 3 % des Werts |
| Anwalt | ca. 1–2 % des Kaufpreises |
| Notar | ca. 0,25–1 % |
| Registrierung | einige hundert bis ca. 1.500 US$ |
| Maklerprovision | 5–10 %, zahlt in der Regel der Verkäufer |
| Summe Käufer | ca. 5–7 % ohne Finanzierung |
| Jährlich: IPI | 1 % auf den Wert über ca. RD$10,7 Mio. |
Die Werte stammen überwiegend von Kanzleien und Maklerportalen und sind Richtwerte. Alle Posten, Sonderfälle wie CONFOTUR und die neuen Regeln für Verkauf, Miete und Erbschaft erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten & Steuern.
Preise: Was Wohnungen pro Quadratmeter kosten
Laut einer Auswertung von über 65.000 Inseraten lag der Median der Angebotspreise für Wohnungen im Juni 2026 landesweit bei rund 2.000 US$ pro m². Die Spanne ist groß: von etwa 1.100 US$/m² in Santo Domingo Este bis rund 3.500 US$/m² in Cap Cana. Las Terrenas, Cabarete und Bayahibe liegen deutlich über Puerto Plata oder Santiago.
Bedenke: Das sind Angebots-, keine Verkaufspreise. Verhandeln ist üblich. Alle Regionen im Vergleich, Mieten, Renditen und die Frage, welche Gegend zu dir passt, findest du unter Immobilienpreise nach Region.
Die häufigsten Fallstricke beim Immobilienkauf
- Der Anwalt des Verkäufers soll „für beide“ arbeitenEr vertritt nicht deine Interessen.
- Zahlung ohne aktuellen GrundbuchauszugOhne Certificación del Estado Jurídico weißt du nicht, wer eingetragen ist und welche Hypotheken bestehen.
- „Geschützt durch Gesetz 189-11“aber es gibt keinen genehmigten Treuhandvertrag, und das Geld geht direkt an den Bauträger.
- Nur eine Constancia Anotada ohne Vermessung (Deslinde)
- Rendite mit Airbnb gerechnet, obwohl die Hausordnung Kurzzeitvermietung verbietet
- CONFOTUR-Befreiung versprochen, aber keine Resolutionsnummer vorgelegt
- Zeitdruck„Nur noch diese Woche zu diesem Preis.“ Ein seriöser Verkäufer wartet, bis dein Anwalt fertig ist.
- Heimatland vergessenMieten und Verkaufsgewinne können auch in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerlich relevant sein.
Erst mieten, dann kaufen?
Auswanderer berichten immer wieder, dass sich Land, Strand und Stadt im Alltag völlig unterschiedlich anfühlen – und dass der Postkartenort nicht unbedingt der Ort ist, an dem man dauerhaft gut lebt. Wer selbst einziehen will, fährt deshalb meist gut damit, einige Monate in der Wunschregion zur Miete zu wohnen. So lernst du Stromversorgung, Wasser, Verkehr, Nachbarschaft und die echten Nebenkosten kennen.
Kaufe nicht auf der ersten Reise. Nutze sie, um Regionen zu vergleichen und einen Anwalt kennenzulernen. Was das Leben vor Ort kostet, steht unter Lebenshaltungskosten. Ein Kauf allein gibt dir übrigens kein Aufenthaltsrecht – die Wege dazu erklärt Residencia beantragen.
