Auf einen Blick
- Wichtigstes Prüfdokument
- Certificación del Estado Jurídico
- Grundbuchsystem
- Torrens, Gesetz 108-05
- Schutz vor Doppelverkauf
- Certificación con reserva de prioridad (bis 15 Werktage)
- Warnsignal Nr. 1
- Zeitdruck und Titel nur als WhatsApp-Kopie
- Küstenstreifen
- 60 m ab Hochwasserlinie, öffentliches Gut
- Zahlungsweg
- nur Überweisung, nie bar
Warum Käufer in der Dominikanischen Republik besonders aufpassen müssen
Die gute Nachricht vorweg: Die große Mehrheit der Immobilienkäufe in der Dominikanischen Republik verläuft laut Praxisberichten problemlos. Das Grundbuch nach dem Torrens-System (Gesetz 108-05) ist staatlich garantiert – was korrekt eingetragen ist, ist geschützt.
Trotzdem gibt es Gründe für Vorsicht. Es existiert kein öffentliches Vergleichsportal mit echten Verkaufspreisen (kein MLS), viele Makler sind selbst Zugezogene, die nie im Land gekauft haben, und der Käuferschutz ist geringer, als du es aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz gewohnt bist. Hinzu kommen Sprachbarriere und Entfernung: Wer aus dem Ausland kauft, verlässt sich oft auf Menschen, die er kaum kennt.
Diese Seite ergänzt den Ratgeber Haus kaufen in der Dominikanischen Republik und konzentriert sich auf die typischen Maschen – und darauf, wie du sie mit wenigen Schritten erkennst.
Gefälschte Titel und doppelt verkaufte Immobilien
Bei dieser Masche gibt sich jemand als Eigentümer aus, legt einen gefälschten Titel vor oder verkauft dieselbe Immobilie an mehrere Käufer. Laut Praxisberichten treten dabei immer wieder dieselben Warnsignale auf:
- Der Titel liegt nur als Foto per WhatsApp oder als E-Mail-Anhang vor, nie im Original.
- Der Verkäufer rät davon ab, zum Grundbuchamt (Registro de Títulos) zu gehen, oder bietet an, „das schon zu erledigen“.
- Es wird Zeitdruck aufgebaut: „Es gibt noch zwei andere Interessenten.“
- Die Eigentümerkette zeigt auffällig schnelle Weiterverkäufe.
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So schützt du dich: Dein Anwalt zieht die Certificación del Estado Jurídico del Inmueble direkt beim zuständigen Registro de Títulos und gleicht sie mit dem Original-Titel des Verkäufers ab. Danach beantragt er eine Certificación con reserva de prioridad. Sie friert den Grundbuchstand für bis zu 15 Werktage ein, sodass in dieser Zeit niemand anderes eintragen kann. Laut Grundbuchamt kostet sie RD$5.000 (Stand 2026). Dass Käufe in der Dominikanischen Republik langsamer ablaufen als anderswo, ist normal – Eile ist ein Warnsignal, keine Chance.
Grundstück ohne Deslinde oder nur mit Constancia Anotada
Ein Deslinde ist die amtliche Vermessung einer Parzelle. Erst damit hat ein Grundstück feste Grenzen im Kataster und einen eigenen Titel. Viele Angebote, gerade auf dem Land und an der Küste, haben genau das nicht.
Häufig wird stattdessen eine Constancia Anotada angeboten – ein Recht an einer Teilfläche, deren Grenzen nie wissenschaftlich vermessen wurden. Neue Constancias dürfen seit dem Gesetz 108-05 grundsätzlich nicht mehr ausgestellt werden, alte sind aber noch im Umlauf. Die Risiken: unklare oder überlappende Grenzen, Streit mit Nachbarn, schwächerer Schutz für gutgläubige Käufer. Bei einer späteren Vermessung kann eine andere Fläche herauskommen, als du bezahlt hast.
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Ein weiteres Problem sind Grundstücke, die anders gewidmet sind als beworben, etwa als landwirtschaftliche Fläche, oder auf denen Menschen seit Generationen ohne Titel leben. Praxisberichte nennen solche Fälle unter anderem für die Halbinsel Samaná.
So schützt du dich: Kaufe nur mit eigenem, vermessenem Certificado de Título. Gibt es nur eine Constancia, mach den Deslinde zur Vertragsbedingung, bevor der Großteil des Geldes fließt. Lass die Widmung bei der Gemeinde prüfen und besichtige das Grundstück selbst: Wer wohnt oder arbeitet dort?
Versteckte Schulden, Erben und die Anotación preventiva
Nicht jede Falle ist Betrug im engeren Sinn. Oft geht es um Belastungen, die der Verkäufer verschweigt oder selbst nicht kennt:
- Hypotheken und Pfändungen, die im Grundbuch stehen.
- Rückständebei der Immobiliensteuer IPI, bei Hausgeld, Strom oder Wasser.
- Erbimmobilien, bei denen nicht alle eingetragenen Miteigentümer zustimmen – alle im Titel genannten Personen müssen unterschreiben.
- Anotación preventivaeine Vormerkung wegen eines laufenden Gerichtsverfahrens. Praxisberichte raten hier klar ab, weil Verfahren in der Dominikanischen Republik Jahre dauern können.
So schützt du dich: Bestehende Belastungen müssen vor der Unterschrift gelöscht werden – mit einer Löschungsurkunde, nicht nur mit einer Saldobestätigung der Bank. Der Verkäufer weist die bezahlte IPI nach; ohne sie wird ohnehin nicht umgeschrieben. Vollmachten aus dem Ausland brauchen eine Apostille (Österreich, Schweiz) bzw. eine Legalisation durch die dominikanische Vertretung (Deutschland). Mündliche Zusagen zählen nicht: Alles gehört schriftlich in den Vertrag.
Der Anwalt des Bauträgers „prüft auch für dich“
Eine der häufigsten Fehlerquellen ist kein Trick, sondern ein Interessenkonflikt. Makler oder Bauträger bieten an, ihr eigener Anwalt könne „alles für beide Seiten“ erledigen. Ein Immobilienanwalt aus Punta Cana warnt ausdrücklich davor: Wer vom Bauträger bezahlt wird, schreibt Verträge im Interesse des Bauträgers – oft ohne Rücktrittsklauseln für den Käufer.
Ähnlich riskant sind „Nebenher-Makler“, etwa Bekannte oder Familienangehörige, die gelegentlich vermitteln. Investoren berichten von Fällen, in denen Kunden solcher Vermittler in Projekte insolventer Bauträger investierten.
So schützt du dich: Beauftrage einen eigenen Anwalt, der weder für Makler noch Verkäufer arbeitet, und frag ihn direkt nach Geschäftsbeziehungen zur Gegenseite. Eine erste Orientierung bietet die unverbindliche Anwaltsliste der Deutschen Botschaft in Santo Domingo. Lass spanische Verträge übersetzen, bevor du unterschreibst. Die Kosten für einen Anwalt sind im Vergleich zum Verlustrisiko gering; Praxisangaben nennen meist 1–2 % des Kaufpreises.
Neubauprojekte: falsche Treuhand und fehlende Genehmigungen
Gerade im Vorverkauf in Punta Cana hat ein dominikanischer Fachautor wiederkehrende Muster dokumentiert:
- Werbung mit „geschützt durch Gesetz 189-11“, obwohl kein Fideicomiso genehmigt ist – die Zahlungen landen auf dem Konto des Bauträgers.
- Makler nennen bekannte Treuhandgesellschaften, die am Projekt gar nicht beteiligt sind.
- Das Grundstück ist auf eine dritte Person eingetragen.
- Es fehlen Bau-, Kommunal- oder Umweltgenehmigung, die CONFOTUR-Befreiung wird nur mündlich versprochen.
- Verkauf beginnt, bevor die Baufinanzierung steht.
So schützt du dich: Frag beim genannten Treuhänder selbst nach, ob er beteiligt ist. Verlange Genehmigungsnummern, die auf Bauschild und Werbung stehen sollten, und die CONFOTUR-Resolution mit Nummer. Zahle nur auf das Treuhandkonto. Alle Details stehen im Ratgeber Off-Plan kaufen und Fideicomiso.
Gringo-Preise, Fake-Renditen und Barzahlung
Überhöhte Preise für Ausländer
Weil es kein öffentliches Preisregister gibt, berichten Käufer von Aufschlägen, sobald ein Verkäufer eine ausländische Vorwahl hört oder merkt, dass kein Spanisch gesprochen wird. Vergleiche Angebote mit den Quadratmeterpreisen nach Region und lass dir mehrere Objekte zeigen.
Renditeversprechen
Prospekte werben oft mit zweistelligen Renditen aus Ferienvermietung. Belegte Marktzahlen sind nüchterner: Laut Global Property Guide lag die Brutto-Mietrendite in Punta Cana/Bávaro Anfang 2026 bei rund 8 %, landesweit bei rund 8,5 % – vor Steuern, Hausgeld, Leerstand und Verwaltung. Prüfe außerdem, ob die Gemeinschaftsordnung Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt; mehr dazu unter Ferienvermietung. Eine „garantierte Rendite“ ist nur so viel wert wie die Firma, die sie garantiert.
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Barzahlung „unter dem Tisch“
Manche Verkäufer schlagen vor, einen Teil bar zu zahlen, um Steuern zu sparen. Lass dich darauf nicht ein. Ohne Überweisung hast du im Streitfall keinen Nachweis, und seit Mai 2025 muss bei Übertragungen über RD$1.000.000 die Zahlungsart in der Kaufurkunde stehen. Hinzu kommt die Geldwäscheprüfung nach Gesetz 155-17, bei der die Herkunft der Mittel nachgewiesen werden muss.
Strandgrundstücke: der 60-Meter-Streifen
„Privatstrand“ und „direkt am Wasser bauen“ sind beliebte Verkaufsargumente – und rechtlich heikel. Strände und Küsten sind laut Verfassung öffentliches Gut. Das Gesetz 305 von 1968 legt einen 60 Meter breiten Streifen ab der Hochwasserlinie fest, der einem Sonderregime unterliegt; das Umweltgesetz 64-00 ordnet ihn ebenfalls dem öffentlichen Küstengut zu. Das Verfassungsgericht hat den freien Strandzugang mehrfach bestätigt.
Was genau in diesem Streifen gebaut werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls. Lass bei einem Strandgrundstück deshalb prüfen, wo die Hochwasserlinie verläuft, ob eine Umweltlizenz vorliegt und ob die beworbene Bebauung genehmigungsfähig ist. Ein Strand vor deiner Tür bleibt öffentlich – auch wenn der Makler etwas anderes sagt.
Prüfschritte: Deine Checkliste gegen Betrug
| Masche | Prüfschritt |
|---|---|
| Gefälschter oder doppelt verkaufter Titel | Certificación del Estado Jurídico vom Registro de Títulos, Abgleich mit Original, Prioritätsreservierung |
| Kein Deslinde | eigener Certificado de Título oder Deslinde als Vertragsbedingung |
| Versteckte Belastungen | Löschungsurkunden, IPI-Nachweis, Zustimmung aller Eigentümer |
| Anotación preventiva | Finger weg oder erst nach Abschluss des Verfahrens |
| Anwalt der Gegenseite | eigener, unabhängiger Anwalt mit schriftlichem Mandat |
| Falsche Treuhand | Treuhänder direkt kontaktieren, nur aufs Treuhandkonto zahlen |
| Fehlende Genehmigungen | Nummern für Bau, Gemeinde, Umwelt, CONFOTUR |
| Gringo-Preise | Quadratmeterpreise vergleichen, mehrere Angebote |
| Fake-Renditen | Gemeinschaftsordnung lesen, Nettorechnung aufstellen |
| Barzahlung | nur Überweisung, Zahlungsart in der Urkunde |
| Strandgrundstück | Hochwasserlinie, Umweltlizenz, Baurecht prüfen |
Wenn du die Region noch nicht kennst: Miete erst eine Weile, bevor du kaufst. Auswanderer berichten übereinstimmend, dass man Lage und Nachbarschaft erst vor Ort wirklich einschätzen kann. Allgemeine Hinweise zur Lage im Land findest du unter Sicherheit, typische Fehler beim Umzug unter Fehler und Erfahrungen.
