Auf einen Blick
- Eigenes Gesetz
- nein, allgemeines Miet- und Steuerrecht (Stand Nov. 2026)
- RENATUR-Register
- Entwurf im Juli 2026 zurückgezogen
- ITBIS auf Beherbergung
- 18 %, monatliche Erklärung
- Einkommensteuer Privatperson
- progressiv bis 27 %
- Einkommensteuer Firma
- 27 % auf den Gewinn
- Plattform führt Steuern ab?
- nein
- Brutto-Mietrendite
- ca. 8–8,5 % (Q1 2026, langfristige Vermietung)
Ist Airbnb in der Dominikanischen Republik erlaubt?
Ja. Kurzzeitvermietung ist erlaubt, aber es gibt bisher kein eigenes Gesetz dafür. Sie läuft unter dem allgemeinen Zivil- und Mietrecht, dem allgemeinen Steuerrecht, den Regeln der jeweiligen Wohnanlage und – bei klassifizierten Tourismusprojekten – dem CONFOTUR-Gesetz 158-01.
Der Markt ist in wenigen Jahren stark gewachsen. Laut einer im September 2026 vorgestellten Analyse waren Ende 2025 rund 86.000 Zimmer auf Plattformen gelistet, verteilt auf gut 34.000 aktive Objekte – fast so viele wie die knapp 93.000 Hotelzimmer des Landes. Genau deshalb wird über eine Regulierung diskutiert.
Gleichzeitig ist ein Kongress-Entwurf für eine Aufsichtsbehörde für Wohnanlagen (Superintendencia de Condominios) in der Debatte. Er sähe unter anderem ein nationales Register für Mietwohnungen und eine Kennung pro Einheit vor. Gesetz ist das nicht (Stand November 2026).
Der RENATUR-Entwurf: was geplant war und was jetzt gilt
Im Juli 2026 hat das Tourismusministerium (Mitur) Entwürfe für ein nationales Register für touristische Unterkünfte, kurz RENATUR, zur öffentlichen Anhörung gestellt. Laut Berichten sah der Entwurf unter anderem vor:
- Registrierung jedes vermieteten Objekts mit eindeutiger Kennung, Haftpflichtversicherung, Ausweis und Kontaktdaten,
- für nicht ansässige Gastgeber einen lokalen Dienstleister mit gesetzlicher Vertretung im Land,
- für Plattformen eine Frist von 60 Tagen, danach keine Werbung mehr für nicht registrierte Objekte,
- Vermietung nur, wenn die Eigentümerversammlung der Anlage zustimmt.
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Am 20. Juli 2026 gab das Ministerium bekannt, den Entwurf zurückzuziehen und stattdessen einen Dialog mit der Branche zu führen. Ein Verband der Kurzzeitvermieter hatte mehr Zeit für die Anhörung gefordert; Airbnb hatte eine Registrierung unter Bedingungen grundsätzlich unterstützt.
Was das für dich heißt: Ein Pflichtregister gibt es derzeit nicht. Dass es in irgendeiner Form kommt, ist aber wahrscheinlich. Wer heute kauft, um zu vermieten, sollte mit künftigen Pflichten wie Registrierung, Versicherung und einem lokalen Vertreter rechnen.
Steuern auf Ferienvermietung: ITBIS und Einkommensteuer
Viele Käufer gehen davon aus, dass Airbnb die Steuern regelt. Das stimmt nicht: Laut einem Branchenleitfaden (Juli 2026) hat Airbnb den Gastgebern mitgeteilt, ihre Steuern selbst an die Steuerbehörde DGII zu zahlen. Ein Dekret (30-25), das ITBIS über digitale Plattformen erheben sollte, wurde im April 2025 wieder zurückgenommen.
| Pflicht | Was gilt |
|---|---|
| Steuernummer RNC | nötig, um Rechnungen auszustellen und zu erklären |
| ITBIS-Registrierung | für Anbieter steuerpflichtiger Beherbergung |
| ITBIS | 18 % auf die Beherbergung, monatliche Erklärung |
| Belege (NCF) | Ausstellung von Steuerbelegen an Gäste nach DGII-Regeln |
| Einkommensteuer Privatperson | Mieteinnahmen fließen ins Jahreseinkommen, progressive Skala bis 27 % auf die Nettoeinkünfte |
| Einkommensteuer Gesellschaft | 27 % auf den Gewinn |
| Nichtansässige | laut Quellen 27 %, ob auf Brutto oder Netto, ist nicht eindeutig belegt |
| Immobiliensteuer IPI | 1 % auf den Wert über dem Freibetrag (2026: RD$10.695.494) |
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Ab dem Steuerjahr 2027 gilt durch die Steuerreform (Gesetz 30-26) eine neue Skala für Privatpersonen mit einem Freibetrag bis RD$480.000 pro Jahr. Bei Mieteinnahmen gelten Verwaltung, Instandhaltung, Hausgeld, Zinsen, Versicherung und Abschreibung laut Quellen als abziehbar; Praxisberichte sind sich aber nicht einig, wie viel davon Privatpersonen tatsächlich geltend machen können.
Heimatland nicht vergessen
Zwischen der Schweiz und der Dominikanischen Republik gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen; für Deutschland ist nach den vorliegenden Quellen ebenfalls keines bekannt, für Österreich ist das offen. Kläre mit einem Steuerberater, wie die Mieteinnahmen in deinem Heimatland behandelt werden. Mehr zu den Steuern rund um Immobilien steht unter Kaufnebenkosten & Steuern, zu Wohnsitz und Abmeldung unter Abmeldung & Steuern.
Hausordnung und Condo-Regeln: Darf ich überhaupt vermieten?
Bei Eigentumswohnungen ist die eingetragene Gemeinschaftsordnung nach dem Gesetz 5038 über Stockwerkseigentum verbindlich – auch für dich als neuen Eigentümer. Viele Anlagen verbieten oder beschränken Kurzzeitvermietung. Ein häufiger Fehler laut Fachkanzleien und Branchenquellen: Käufer verlassen sich auf ein Renditeversprechen im Prospekt und lesen die Statuten erst nach dem Kauf.
Prüfe vor der Reservierung:
- Ist Kurzzeitvermietung erlaubt, und gibt es eine Mindestmietdauer?
- Müssen Gäste vorab angemeldet werden, etwa beim Wachdienst?
- Dürfen Gäste Pool, Strandzugang und andere Gemeinschaftsflächen nutzen?
- Gibt es Sonderumlagen oder Gebühren für vermietete Einheiten?
- Was sagen die letzten Versammlungsprotokolle – wird über ein Verbot diskutiert?
Bei CONFOTUR-Projekten kann der Betrieb an ein gemeinsames Vermietungsprogramm (Rental Pool) gebunden sein. Lass dir das vor dem Kauf schriftlich erklären. Wie du die Unterlagen einer Anlage insgesamt prüfst, steht im Ratgeber Haus kaufen.
Verwaltung: Selbst vermieten oder Verwalter beauftragen?
Wer nicht vor Ort lebt, braucht praktisch immer einen Verwalter für Check-in, Reinigung, Wäsche, Reparaturen und Gästekommunikation. Laut einer Branchenquelle nehmen Verwalter in Punta Cana etwa 20–30 % Provision (Richtwert, Stand 2026). Hinzu kommen je nach Vertrag Reinigung, Verbrauchsmaterial und Plattformgebühren.
Worauf du bei einem Verwaltungsvertrag achten solltest:
- Was genau ist in der Provision enthalten, was wird extra berechnet?
- Wer erklärt und zahlt ITBIS – du oder der Verwalter in deinem Namen?
- Bekommst du monatliche Abrechnungen mit Buchungen und Belegen?
- Wie schnell werden Schäden gemeldet und behoben?
- Wie kannst du kündigen, und wem gehört das Inserat mit den Bewertungen?
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Plane auch laufende Kosten ein, die bei Ferienwohnungen höher ausfallen als bei Dauervermietung: Strom für Klimaanlagen, Internet, Ersatz von Wäsche und Ausstattung. Auswanderer berichten in Punta Cana von Stromkosten zwischen 150 und 350 US$ im Monat für einen Haushalt; bei Gästen, die die Klimaanlage durchlaufen lassen, kann es mehr sein. Mehr dazu unter Internet & Strom.
Auslastung und Rendite: Was belegt ist – und was nicht
Renditeversprechen von zehn Prozent und mehr sind in Prospekten üblich. Belastbare Daten zur Auslastung von Ferienwohnungen sind dagegen rar. Was sich belegen lässt:
| Kennzahl | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Brutto-Mietrendite landesweit | ca. 8,5 % | Global Property Guide, Q1 2026 |
| Brutto-Mietrendite Punta Cana/Bávaro | ca. 8 % | Global Property Guide, Q1 2026 |
| Brutto-Mietrendite Santo Domingo | ca. 9 % | Global Property Guide, Q1 2026 |
| Cabarete: Durchschnittspreis pro Nacht | ca. 155 US$ | Branchenleitfaden (AirROI-Daten), Juli 2026 |
| Cabarete: Jahresumsatz pro Inserat | ca. 11.700 US$ | Branchenleitfaden (AirROI-Daten), Juli 2026 |
| Einnahmen aller Kurzzeitobjekte | ca. 670 Mio. US$ in 12 Monaten | Analyse, vorgestellt Sept. 2026 |
| Hotelauslastung 2026 bis Sept. | ca. 81 % | Analyse, vorgestellt Sept. 2026 |
Die Renditen des Global Property Guide beziehen sich auf langfristige Vermietung und sind Bruttowerte – vor Steuern, Hausgeld, Leerstand und Verwaltung. Eine Maklerquelle schreibt, Kurzzeitvermietung könne die Rendite etwa verdoppeln. Das ist nicht unabhängig belegt, und nach 20–30 % Verwaltung, 18 % ITBIS und Einkommensteuer bleibt deutlich weniger übrig. Die Hotelauslastung lässt sich nicht auf einzelne Ferienwohnungen übertragen.
Rechne mit einem eigenen, vorsichtigen Szenario statt mit der Prospektzahl: realistischer Preis pro Nacht, eine niedrige Auslastung, alle Kosten und Steuern. Trägt sich die Wohnung dann noch, ist das eine solide Basis.
Regionen für Ferienvermietung im Überblick
Für einzelne Orte gibt es kaum unabhängige Auslastungsdaten. Die folgende Übersicht nutzt deshalb Angebotspreise und – wo vorhanden – belegte Mietzahlen:
| Region | Angebotspreis Wohnung (Median, US$/m²) | Was du wissen solltest |
|---|---|---|
| Punta Cana–Bávaro | ca. 2.278 | größter Markt mit sehr vielen Inseraten, starke Konkurrenz; Mikrolagen unterscheiden sich deutlich |
| Cap Cana | ca. 3.465 | teuerste Lage, Langzeitmiete im Median ca. 2.575 US$/Monat (März 2026) |
| Cabarete | ca. 2.641 | Kite- und Surf-Publikum, über 2.100 aktive Inserate |
| Las Terrenas | ca. 2.375 | beliebt bei europäischen Reisenden; viele Inserate (1.094 Wohnungsangebote) |
| Bayahíbe | ca. 2.350 | Ausflugsziel für Saona und Tauchen |
| Juan Dolio | ca. 2.143 | nahe Santo Domingo und dem Flughafen SDQ |
| Santo Domingo (Distrito Nacional) | ca. 2.119 | Geschäftsreisende und Stadttouristen, höchste Brutto-Rendite in der Statistik |
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Angebotspreise laut CLIC Inmobiliaria, Stand Juni 2026; es handelt sich um Inseratspreise, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Detaillierte Preise je Region stehen unter Immobilienpreise nach Region.
Saisonalität spielt überall eine Rolle. Praxisberichte nennen Weihnachten und Neujahr als teuerste Zeit, auch weil viele Dominikaner aus dem Ausland heimreisen. Im Sommer und Herbst können Sargassum-Algen an manchen Stränden die Nachfrage drücken; welche Monate gut laufen, zeigt die Übersicht zur Reisezeit.
Checkliste vor dem Kauf zur Ferienvermietung
- Gemeinschaftsordnung gelesen: Kurzzeitvermietung erlaubt, Mindestmietdauer, Gästeregeln.
- Letzte Versammlungsprotokolle geprüft.
- Bei CONFOTUR-Projekten: Rental-Pool-Pflicht und Resolution geprüft.
- RNC beantragt, ITBIS-Registrierung und Buchhaltung geklärt.
- Steuerliche Behandlung im Heimatland mit Steuerberater besprochen.
- Verwaltungsvertrag mit klarer Provision und monatlicher Abrechnung.
- Eigene Rechnung mit vorsichtiger Auslastung, allen Kosten und Steuern.
- Puffer für künftige Pflichten wie Registrierung und Versicherung eingeplant.
- Kauf als Privatperson oder über Firma vorab entschieden – ein späterer Wechsel löst erneut 3 % Übertragungssteuer aus.
Wer vom Plan kauft, um später zu vermieten, findet die Risiken im Ratgeber Off-Plan kaufen und Fideicomiso, typische Fallen unter Betrugsmaschen.
