Auf einen Blick
- Was ist Off-Plan?
- Kauf vor oder während des Baus (Vorverkauf)
- Typischer Zahlungsplan
- 20–30 % Anzahlung binnen ca. 30 Tagen, dann Raten
- Rechtsgrundlage Treuhand
- Gesetz 189-11 (Fideicomiso)
- Treuhänder
- von der Bankenaufsicht beaufsichtigte Fiduciaria
- Treuhandgebühr
- ca. 0,5–1,5 % pro Jahr (Richtwert, Stand 2026)
- Größte Risiken
- Verzögerung, Nachforderungen, fehlende Genehmigungen
- Pflichtklauseln
- Verzugsstrafe, Inflationsregel, Rücktritt
Was bedeutet Off-Plan-Kauf in der Dominikanischen Republik?
„Off-Plan“ oder „en planos“ heißt: Du kaufst eine Wohnung oder Villa, bevor sie gebaut ist – auf Basis von Grundrissen, Renderings und einem Vertrag mit dem Bauträger. Besonders in Punta Cana, aber auch in Las Terrenas oder Juan Dolio wird ein großer Teil der Neubauten so verkauft.
Der Reiz liegt auf der Hand: Du zahlst in Raten statt auf einen Schlag, bekommst eine neue Einheit und oft einen niedrigeren Einstiegspreis als bei Fertigstellung. Wie viel günstiger es wirklich ist, lässt sich nicht pauschal sagen – Werbeversprechen dazu solltest du mit den Quadratmeterpreisen nach Region abgleichen.
Die Kehrseite: Du trägst das Risiko, dass das Projekt später, teurer oder gar nicht fertig wird. Auswanderer berichten von Vorverkaufsprojekten, die nie über das Rendering hinauskamen. Off-Plan ist deshalb das Kaufmodell, bei dem gründliche Vorbereitung am meisten zählt. Die allgemeinen Grundlagen zum Kauf stehen im Ratgeber Haus kaufen in der Dominikanischen Republik.
Ablauf und typischer Zahlungsplan
Der Ablauf folgt meist einem festen Muster. Kritisch ist vor allem der Anfang: Viele Käufer zahlen die Reservierung, bevor irgendjemand die Unterlagen geprüft hat.
| Phase | Was passiert | Worauf achten |
|---|---|---|
| 1. Reservierung | Reservierungsvertrag und Reservierungsgebühr | schriftliche Rückzahlungsregel, falls die Prüfung negativ ausfällt |
| 2. Due Diligence | Anwalt prüft Grundstück, Bauträger, Genehmigungen, Treuhand | vor jeder größeren Zahlung |
| 3. Promesa de venta | Kaufversprechen mit Zahlungsplan | Anzahlung typisch 20–30 % binnen ca. 30 Tagen nach Reservierung |
| 4. Bauphase | Raten bis zur Fertigstellung | Zahlungen nur aufs Treuhandkonto, Baufortschritt dokumentieren |
| 5. Fertigstellung | Restzahlung, oft der größte Block | Abnahme vor Restzahlung, ggf. Finanzierung rechtzeitig klären |
| 6. Übertragung | Kaufvertrag, eigener Certificado de Título | Steuern, Eintragung, CONFOTUR-Status |
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Ein Anwalt aus Punta Cana nennt als häufigen Fehler, einen Ratenplan zuzusagen, ohne ihn vorher vom eigenen Anwalt prüfen zu lassen. Besonders hohe Vorauszahlungen in frühen Bauphasen erhöhen dein Risiko, weil du dann viel Geld gebunden hast, bevor viel gebaut ist.
Verhandle, dass die Raten an Baufortschritte gekoppelt sind (etwa Rohbau, Dach, Innenausbau) und nicht nur an Kalenderdaten. Ob ein Bauträger das akzeptiert, ist Verhandlungssache – fragen kostet nichts.
Fideicomiso nach Gesetz 189-11: So funktioniert die Treuhand
Ein Fideicomiso ist eine Treuhandkonstruktion nach dem Gesetz 189-11. Es gibt drei Beteiligte:
- Treugeber(Fideicomitente): meist der Bauträger, der das Grundstück einbringt.
- Treuhänder(Fiduciaria): eine Bank oder Treuhandgesellschaft, die das Vermögen verwaltet.
- Begünstigtedie Käufer, also du.
Der Kern: Grundstück und Käuferzahlungen bilden ein getrenntes Treuhandvermögen. Es gehört nicht dem Bauträger und ist deshalb grundsätzlich vor seinen Gläubigern geschützt – mit gesetzlichen Ausnahmen. Die Treuhandgebühr liegt laut Praxisangaben bei etwa 0,5–1,5 % pro Jahr auf den verwalteten Wert (Richtwert, Stand 2026).
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Welche Treuhänder beaufsichtigt werden
Laut einem Rundschreiben der Bankenaufsicht (Superintendencia de Bancos) vom Mai 2024 unterliegen vor allem Banken, Spar- und Darlehenskassen sowie Treuhandgesellschaften, die zu einem Finanzinstitut oder dessen Holding gehören, ihrer Aufsicht. Frag deshalb gezielt, zu welcher Gruppe die Fiduciaria gehört, und lass dir das bei der Superintendencia de Bancos (sb.gob.do) bestätigen.
Was der Fideicomiso nicht automatisch regelt
Wie gut du bei Verzug oder Projektabbruch abgesichert bist, steht im Treuhandvertrag – nicht im Gesetz. Rückzahlungs- und Verzugsrechte sind nicht automatisch enthalten. Lies den Vertrag also nicht als Gütesiegel, sondern lass ihn vom Anwalt auf diese Fragen prüfen: Wann darf der Treuhänder Geld an den Bauträger freigeben? Was passiert, wenn das Projekt stoppt? Wer entscheidet über eine Rückabwicklung?
Steuerliche Besonderheiten
Fideicomisos zahlen die jährliche Immobiliensteuer IPI auf den Gesamtwert ohne Freibetrag. Bei der Einbringung des Grundstücks fällt die Übertragungssteuer von 3 % an. Ob die spätere Übertragung vom Treuhänder auf dich steuerfrei ist, wird in Maklerquellen behauptet, sollte aber im Einzelfall vom Anwalt bestätigt werden. Außerdem gilt: Laut einem Entwurf der Durchführungsverordnung zur Steuerreform (Stand Oktober 2026) würde ein Off-Plan-Kauf nicht als steuerbegünstigte Reinvestition beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes zählen, solange die Umschreibung nicht begonnen hat. Das ist noch nicht in Kraft. Details unter Kaufnebenkosten & Steuern.
Verzugs-, Inflations- und Rücktrittsklauseln
Aus der Praxis von Investoren in Punta Cana kommen drei Klauseln, die in keinem Off-Plan-Vertrag fehlen sollten. Weigert sich ein Bauträger grundsätzlich, darüber zu reden, ist das ein deutliches Warnsignal.
1. Verzugsstrafe (Penalidad por retraso)
Übliche Praxis ist eine Gnadenfrist nach dem vereinbarten Übergabetermin, danach eine Strafe pro Monat Verzug. Ein Investor nennt als Beispiel aus seiner Erfahrung rund 6 Monate Gnadenfrist und danach 1 % des Kaufpreises pro Monat. Die Höhe ist verhandelbar; wichtig ist, dass Termin, Frist und Betrag eindeutig im Vertrag stehen.
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2. Inflations- oder Preisanpassungsklausel
In der Dominikanischen Republik ist es verbreitet, dass Off-Plan-Preise bei Inflation steigen dürfen. Das überrascht viele Käufer aus dem DACH-Raum. Wenn eine solche Klausel im Vertrag steht, muss sie genau regeln:
- ab welcher Inflationsrate eine Anpassung greift,
- wie stark der Preis pro Prozentpunkt steigt,
- wo die Obergrenze liegt,
- welche Datenquelle gilt – empfohlen wird das nationale Statistikamt ONE.
Ein dominikanischer Fachautor beschreibt Fälle, in denen Käufer nach Verzögerungen Nachforderungen von 40–60 % erhielten oder zur Vertragsauflösung gegen spätere Rückzahlung gedrängt wurden. Eine klar begrenzte Klausel schützt dich genau davor.
3. Rücktritts- und Rückzahlungsklauseln
Ein Immobilienanwalt warnt, dass Verträge oft vom Makler oder vom Anwalt des Bauträgers aufgesetzt werden – ohne Ausstiegsklauseln für den Käufer. Verlange Regeln, wann du zurücktreten darfst (etwa bei Überschreiten eines Endtermins, fehlender Genehmigung oder Änderung der Pläne) und wie schnell du dein Geld dann zurückbekommst.
Bauträger prüfen: Diese Fragen musst du klären
Der Fideicomiso schützt das Geld, aber nicht vor einem Bauträger, der das Projekt nicht stemmen kann. Prüfe deshalb das Unternehmen dahinter:
- Kompletter ProjektzyklusHat der Bauträger in der Dominikanischen Republik bereits Projekte begonnen, fertiggestellt, übergeben und abgeschlossen? Besichtige fertige Anlagen selbst und sprich, wenn möglich, mit Eigentümern dort.
- KrisenerfahrungWie hat das Unternehmen frühere Krisen überstanden, etwa die Jahre 2008 oder 2020?
- Präsenz vor OrtIst die Geschäftsführung im Land ansässig und erreichbar?
- GrundstückIst das Grundstück auf den Bauträger oder den Fideicomiso eingetragen? Ist das nicht der Fall, verweigern Banken laut Fachautor die Hypothek – und dein Eigentum hängt in der Luft.
- FinanzierungSteht die Baufinanzierung, oder wird erst mit dem Geld der Käufer gebaut? Verkäufe vor genehmigter Finanzierung gehören zu den dokumentierten Problemfällen.
- GenehmigungenBaugenehmigung, kommunale Genehmigung, Umweltlizenz und bei Tourismusprojekten die CONFOTUR-Klassifizierung – jeweils mit Nummer.
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Praxisberichte raten außerdem, nicht allein auf Sympathie zu setzen: Makler und Anwalt solltest du nach Fachkompetenz und Unabhängigkeit auswählen. Ein guter lokaler Makler kennt oft den Ruf eines Bauträgers – sein Wort ersetzt aber keine Prüfung durch deinen Anwalt.
Bei CONFOTUR-Projekten beginnt die 15-jährige Befreiung von IPI und Übertragungssteuer erst mit der Fertigstellung, nicht mit dem Kauf. Ob ein späterer Weiterverkäufer davon profitiert, ist in den Quellen umstritten und im Einzelfall zu klären.
Typische Verzögerungen und warum sie passieren
Verzögerungen sind beim Off-Plan-Kauf eher die Regel als die Ausnahme. Ein dominikanischer Fachautor dokumentiert Fälle mit zwei und mehr Jahren Verzug, nachdem Käufer bereits 50–60 % des Preises gezahlt hatten.
Die Gründe sind vielfältig: fehlende Finanzierung, Genehmigungen, die erst während des Baus beantragt werden, steigende Materialkosten. Hinzu kommt der Arbeitsmarkt: Ein großer Teil der Bauarbeiter stammt aus Haiti. Seit Oktober 2024 wurden laut Berichten mehr als 180.000 Menschen nach Haiti abgeschoben; Investoren aus der Praxis rechneten deshalb mit Verzögerungen auf Baustellen.
Plane deshalb finanziell so, dass du eine deutliche Verspätung aushältst – besonders, wenn du deine aktuelle Wohnung kündigen oder eine Miete parallel zahlen willst. Wer auswandert, sollte für die Übergangszeit eine Mietlösung einplanen; Tipps dazu im Ratgeber Mieten in der Dominikanischen Republik.
Übergabe und Eigentumsübertragung
Mit der Schlüsselübergabe ist der Kauf noch nicht abgeschlossen. Wichtig sind drei Schritte:
- Abnahme vor RestzahlungPrüfe die Einheit gründlich gegen Pläne und Baubeschreibung. Halte Mängel schriftlich fest und vereinbare Fristen zur Behebung, bevor du den letzten Block zahlst.
- Eigener TitelAm Ende brauchst du einen eigenen Certificado de Título für deine Einheit im Stockwerkseigentum. Bei Wohnungen bindet dich die eingetragene Gemeinschaftsordnung nach Gesetz 5038 – lies sie, bevor du unterschreibst, vor allem wenn du vermieten willst (siehe Ferienvermietung).
- Steuern und StatusKläre die Übertragungssteuer, den CONFOTUR-Status mit Resolution und die IPI-Erklärung, die jährlich innerhalb von 60 Tagen nach Jahresbeginn fällig ist.
Willst du die Restzahlung finanzieren, beginne früh: Für Nichtansässige liegt die Beleihung laut Praxisangaben meist bei 50–70 %, und eine Bank prüft dann auch, ob Grundstück und Titel sauber sind.
Checkliste vor dem Off-Plan-Kauf
- Eigener, vom Bauträger und Makler unabhängiger Anwalt beauftragt – vor der Reservierung.
- Reservierungsvertrag mit schriftlicher Rückzahlungsregel.
- Grundbuchauszug (Certificación del Estado Jurídico): Grundstück auf Bauträger oder Fideicomiso eingetragen, keine Belastungen.
- Treuhandvertrag unterschrieben, Name der Fiduciaria bekannt, Aufsicht bei der Superintendencia de Bancos bestätigt.
- Kontoverbindung gehört dem Treuhandkonto – nicht dem Bauträger.
- Bau-, Kommunal- und Umweltgenehmigung mit Nummer, ggf. CONFOTUR-Resolution.
- Fertige Projekte des Bauträgers besichtigt.
- Verzugsstrafe mit Gnadenfrist und Betrag pro Monat vereinbart.
- Inflationsklausel mit Schwelle, Obergrenze und Referenz (ONE) – oder gar keine.
- Rücktrittsrecht und Rückzahlungsfrist geregelt.
- Raten möglichst an Baufortschritt gekoppelt.
- Gemeinschaftsordnung und Vermietungsregeln gelesen.
- Puffer für Verzögerung und Restzahlung eingeplant.
Typische Betrugsmuster rund um Neubauprojekte beschreibt der Ratgeber Betrugsmaschen beim Immobilienkauf.
