Auf einen Blick
- Kaufrecht für Ausländer
- grundsätzlich unbeschränkt
- Nötige Dokumente
- Reisepass, zweiter Ausweis, Steuernummer RNC
- Grundbuch
- Torrens-System, Gesetz 108-05
- Wichtigstes Dokument
- Certificación del Estado Jurídico
- Off-Plan-Schutz
- Fideicomiso nach Gesetz 189-11
- Dauer
- ca. 2–3 Monate bar, 4–6 Monate finanziert
- Nebenkosten
- ca. 5–7 % (Richtwert, Stand 2026)
Dürfen Ausländer ein Haus in der Dominikanischen Republik kaufen?
Ja. Wer ein Haus in der Dominikanischen Republik kaufen will, braucht weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch einen dominikanischen Partner oder eine Firma. Ausländische Privatpersonen und Unternehmen erwerben Immobilien und lassen sie nach denselben Regeln ins Grundbuch eintragen wie Einheimische. Das gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke gleichermaßen.
Für die Eintragung verlangt das Grundbuchamt (Registro de Títulos) deinen Reisepass und einen zweiten amtlichen Ausweis aus deinem Heimatland, etwa den Personalausweis. Praktisch unverzichtbar ist außerdem eine dominikanische Steuernummer, die RNC. Du beantragst sie bei der Steuerbehörde DGII mit Pass, Adressnachweis und dem Formular RC-01; laut Praxisangaben dauert das etwa 1–3 Werktage.
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Umgekehrt gilt: Der Kauf allein macht dich nicht zum Residenten. Welche Wege es zur Aufenthaltsgenehmigung gibt, erklärt der Ratgeber Residencia beantragen. Einen ersten Überblick über den Markt findest du auf der Seite Immobilien in der Dominikanischen Republik.
Reihenfolge beachten, wenn du auswandern willst
Wer ohnehin als Rentner oder mit festem Auslandseinkommen umziehen will, sollte die Reihenfolge bedenken. Pensionados und Rentistas können nach Gesetz 171-07 beim ersten Immobilienkauf von der Übertragungssteuer befreit werden und Ermäßigungen bei weiteren Immobiliensteuern erhalten. Wie sich die Steuerreform Ley 30-26 darauf auswirkt, ist noch nicht abschließend geklärt. Die Vorteile gibt es außerdem nicht automatisch: Sie müssen einzeln beantragt werden, und eine Kanzlei empfiehlt die Reihenfolge Residenz, dann Kauf, dann Befreiungen beantragen. Mehr dazu unter Auswandern als Rentner.
Einschränkungen: Strand, Küste und Grenzgebiet
Der 60-Meter-Streifen an der Küste
Strände, Flüsse und Küsten sind laut Verfassung öffentliches Gut und frei zugänglich. Das Gesetz 305 von 1968 legt zusätzlich einen 60 Meter breiten Streifen ab der Hochwasserlinie fest, der einem Sonderregime unterliegt; das Umweltgesetz 64-00 ordnet ihn ebenfalls dem öffentlichen Küstengut zu. Ein Strand wird also nicht privat, nur weil eine Villa davorsteht – das Verfassungsgericht hat den freien Zugang mehrfach bestätigt.
Was genau in diesem Streifen gebaut oder verändert werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls. Bei einem Strandgrundstück sollte dein Anwalt deshalb Lage, Baugenehmigung und Umweltlizenz besonders genau prüfen.
Grenzgebiet zu Haiti
Für die Grenzregion gab es Gesetzentwürfe, die Ausländern den Erwerb in einer Sicherheitszone untersagen sollten. Ob daraus geltendes Recht wurde, ist nicht bestätigt. Für die typischen Kaufregionen an der Küste spielt das keine Rolle; wer im Grenzgebiet kaufen will, lässt es vorab klären.
Grundbuch und Titel: Certificado de Título, Deslinde, Constancia Anotada
Die Dominikanische Republik nutzt das Torrens-System, geregelt im Gesetz 108-05 über das Immobilienregister (in Kraft seit 2007). Der Kern: Was im Register eingetragen ist, steht unter Schutz und Garantie des Staates. Dein Eigentumsnachweis ist der Certificado de Título. Streitigkeiten um Grundstücke entscheiden ausschließlich die Grundbuchgerichte, die Jurisdicción Inmobiliaria.
Deslinde: die amtliche Vermessung
Ein Deslinde ist die offizielle Vermessung und Abgrenzung einer Parzelle. Erst danach hat das Grundstück im Kataster festgelegte Grenzen und einen eigenen Titel. Nicht abgegrenzte Anteile („derechos sin deslinde“) werden deshalb mit Abschlag gehandelt – aus gutem Grund.
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Vorsicht bei der Constancia Anotada
Eine Constancia Anotada (auch Carta Constancia) bescheinigt ein Recht an einer Teilfläche, deren Grenzen nie wissenschaftlich vermessen wurden. Neue Constancias dürfen seit dem Gesetz 108-05 grundsätzlich nicht mehr ausgestellt werden, alte sind aber noch im Umlauf. Die Risiken: unklare oder überlappende Grenzen, Streit mit Nachbarn, ein schwächerer Schutz für gutgläubige Käufer. Bei einer späteren Vermessung kann sogar eine andere Fläche herauskommen, als du gekauft hast.
Kaufe nur ein Objekt mit eigenem, vermessenem Certificado de Título. Gibt es nur eine Constancia Anotada, mach den Deslinde zur Bedingung im Vertrag, bevor der Großteil des Geldes fließt.
Bei Eigentumswohnungen gilt zusätzlich das Gesetz 5038 über Stockwerkseigentum. Die eingetragene Gemeinschaftsordnung der Anlage bindet auch dich als neuen Eigentümer – inklusive aller Regeln zu Vermietung, Umbauten und Hausgeld.
Unabhängiger Anwalt statt „der Notar macht das schon“
Der wichtigste Schritt kommt vor der ersten Zahlung: Beauftrage einen eigenen Immobilienanwalt, der weder für den Makler noch für den Verkäufer oder Bauträger arbeitet. Er prüft den Titel, verhandelt den Vertrag und begleitet die Umschreibung. Zahlungen sollten idealerweise über ein Treuhandkonto (Escrow) laufen und nicht direkt an den Verkäufer gehen.
Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, übernimmt aber nicht die umfassende Prüfung, die dein Anwalt leistet. Erwarte nicht, dass er dich so neutral über alle Risiken belehrt, wie du es vielleicht aus Deutschland oder Österreich kennst.
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Wie findest du einen Anwalt? Die Deutsche Botschaft in Santo Domingo veröffentlicht eine Liste von Kanzleien, nach Regionen sortiert, mit Fachgebieten und Sprachen – viele korrespondieren auch auf Deutsch. Die Botschaft betont, dass die Liste unverbindlich ist und keine Empfehlung darstellt. Frag bei einem Erstgespräch nach Erfahrung mit Ausländerkäufen, nach dem Honorar (laut Praxisangaben meist 1–2 % des Kaufpreises) und ob die Kanzlei Geschäftsbeziehungen zum Verkäufer hat.
Due Diligence: Diese Prüfungen sind Pflicht
Dominikanische Fachkanzleien nennen für eine sorgfältige Prüfung vor allem diese Punkte:
- Certificación del Estado Jurídico del Inmueblevom zuständigen Registro de Títulos: Wer ist eingetragener Eigentümer, gibt es Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen oder Dienstbarkeiten? Ohne dieses Dokument kein Abschluss.
- Abgleich mit dem Original-Titeldes Verkäufers; bestehende Belastungen vor der Unterschrift löschen lassen – mit Löschungsurkunde, nicht nur mit einer Saldobestätigung der Bank.
- Kataster und Vermessunggenehmigte Pläne, Lage vor Ort passt zur Katasterbezeichnung, keine Überlappung mit Nachbarflächen.
- EigentümerketteWie wurde das Objekt in den Jahren zuvor übertragen? Auffällig schnelle Weiterverkäufe sind ein Warnsignal.
- Verfügungsbefugnis des VerkäufersGesellschaftsbeschlüsse, Vollmachten – ausländische Vollmachten müssen beglaubigt sein – aus Österreich und der Schweiz mit Apostille, aus Deutschland mit Legalisation durch die dominikanische Vertretung.
- Bei WohnungenStatuten, Versammlungsprotokolle, Hausgeld-Budget, Rücklagen und Nutzungsregeln, besonders zur Kurzzeitvermietung.
- GenehmigungenBau- und Umweltgenehmigung, kommunale Nutzungsplanung.
- OrtsbesichtigungGrenzen, Zufahrt, Wasser, Strom, Bewohner oder Mieter.
- IPI-ZahlungsstandOhne bezahlte Immobiliensteuer wird nicht umgeschrieben.
- Geldwäsche-PrüfungNach Gesetz 155-17 wird die Herkunft der Mittel geprüft. Halte Kontoauszüge und Belege bereit.
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Sinnvoll ist eine Certificación con reserva de prioridad. Sie friert den Grundbuchstand für bis zu 15 Werktage ein, damit zwischen Prüfung und Eintragung niemand eine neue Belastung eintragen kann. Laut Grundbuchamt kostet sie RD$5.000, die Bearbeitung dauert 4 Werktage (Express gegen Aufpreis 3).
Titelversicherung
Eine Titelversicherung ist nicht vorgeschrieben, aber erhältlich. Sie deckt etwa Fälschungen, verdeckte Belastungen oder übergangene Erben ab. Nach Maklerangaben kostet sie einmalig etwa 0,5–1 % des Kaufpreises (Richtwert, Stand 2026). Sie lohnt sich vor allem bei hohen Summen, komplizierten Erbfällen oder Objekten, deren Vermessung noch aussteht.
Ablauf: Haus kaufen in 9 Schritten mit Zeitrahmen
| Schritt | Was passiert | Richtwert Dauer |
|---|---|---|
| 1. RNC beantragen | Steuernummer bei der DGII | ca. 1–3 Werktage |
| 2. Anwalt beauftragen | unabhängig, vor jeder Zahlung | – |
| 3. Objekt wählen und reservieren | Reservierung mit schriftlicher Rückzahlungsregel | – |
| 4. Due Diligence | Grundbuchauszug, Kataster, Genehmigungen, IPI, Hausordnung | je nach Objekt |
| 5. Vorvertrag | Contrato de promesa de venta, Anzahlung meist 10–20 % | Kaufvertrag oft binnen 30–60 Tagen |
| 6. Finanzierung (falls nötig) | Bankprüfung und Gutachten | ca. 4–8 Wochen |
| 7. Kaufvertrag vor dem Notar | Restzahlung, Schlüsselübergabe | – |
| 8. Übertragungssteuer | 3 % an die DGII | üblich binnen 30 Tagen, Bearbeitung 3–5 Werktage |
| 9. Umschreibung | neuer Certificado de Título auf deinen Namen | offiziell 35 Werktage, in der Praxis 30–90 Tage |
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Insgesamt rechnen Praxisquellen mit 2–3 Monaten bei Barzahlung und 4–6 Monaten mit Kredit. Seit Mai 2025 muss bei Übertragungen über RD$1.000.000 die Zahlungsart in der Kaufurkunde stehen – ein weiterer Grund, nur nachvollziehbar per Überweisung zu zahlen.
Wie sich die Nebenkosten zusammensetzen, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten & Steuern.
Finanzierung als Nichtansässiger
Die meisten Ausländer kaufen bar. Kredite gibt es trotzdem: Banken wie Banco Popular, BHD, Banreservas und Scotiabank finanzieren laut einem Maklerportal auch Nichtansässige. Rechne dann mit einer Beleihung von meist 50–70 % – also 30–50 % Eigenkapital –, einer Laufzeit von oft 15 Jahren und Zinsen in einer Spanne von etwa 9–13,5 % pro Jahr. Der durchschnittliche Hypothekenzins lag laut Bankenaufsicht im Mai 2026 bei rund 11,5 %.
Verlangt werden meist Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre, Einkommensnachweise und Kontoauszüge, dazu Lebens- und Gebäudeversicherung. Ein US-Dollar-Kredit ist günstiger als einer in Pesos, birgt aber ein Wechselkursrisiko, wenn du in Euro oder Franken verdienst. Eine Finanzierung in deinem Heimatland ist oft einfacher – das solltest du mit deiner Bank klären.
Off-Plan kaufen: Risiken und Schutz durch Fideicomiso
Gerade in Punta Cana wird viel „off-plan“ verkauft, also bevor das Gebäude steht. Das kann günstiger sein, ist aber das riskanteste Kaufmodell. Ein dominikanischer Fachautor hat typische Probleme dokumentiert:
- Verkauf ohne Bau-, Kommunal-, Umwelt- oder CONFOTUR-Genehmigung.
- Verkauf, bevor die Baufinanzierung steht.
- Verzögerungen von zwei und mehr Jahren, nachdem Käufer bereits 50–60 % gezahlt haben.
- Nachforderungen – im beschriebenen Fall 40–60 % mehr – oder Druck, den Vertrag gegen spätere Rückzahlung aufzulösen.
- Das Grundstück ist gar nicht auf den Bauträger eingetragen, sodass Banken keine Hypothek geben.
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Typische Zahlungspläne sehen eine Anzahlung von 20–30 % innerhalb von etwa 30 Tagen nach der Reservierung vor, danach Raten bis zur Fertigstellung.
So funktioniert der Fideicomiso
Den besten Schutz bietet ein Fideicomiso nach Gesetz 189-11, eine Treuhandkonstruktion. Der Bauträger bringt das Grundstück ein, ein von der Bankenaufsicht (Superintendencia de Bancos) zugelassener Treuhänder verwaltet es, du bist Begünstigter. Deine Zahlungen landen in einem getrennten Treuhandvermögen und sind damit grundsätzlich vor Gläubigern des Bauträgers geschützt. Die Treuhandgebühr liegt laut Praxisangaben bei etwa 0,5–1,5 % pro Jahr.
Automatisch sicher ist das aber nicht. Wie gut du bei Verzug oder Abbruch abgesichert bist, steht im Vertragstext. Lass dir deshalb zeigen und vom Anwalt prüfen:
- den unterschriebenen Treuhandvertrag mit Namen des zugelassenen Treuhänders,
- die Kontoverbindung des Treuhandkontos – nicht die des Bauträgers,
- Bau- und Umweltgenehmigung mit Nummer, bei Tourismusprojekten die CONFOTUR-Resolution,
- Regelungen zu Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe und Rückzahlung.
Steuerlicher Hinweis: Laut einem Entwurf der Durchführungsverordnung zur Steuerreform (Stand Oktober 2026) würde ein Off-Plan-Kauf nicht als steuerbegünstigte Reinvestition beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes zählen, solange die Umschreibung noch nicht begonnen hat. Das ist noch nicht in Kraft.
Betrugsmaschen und Red Flags
- Falscher TreuhandschutzWerbung mit „geschützt durch Gesetz 189-11“, ohne dass ein Fideicomiso genehmigt ist – die Zahlungen gehen aufs Bauträgerkonto.
- Geliehene NamenMakler nennen bekannte Treuhandgesellschaften, die gar nicht beteiligt sind. Frag beim Treuhänder selbst nach.
- Falscher EigentümerDas Grundstück ist auf jemand anderen eingetragen als auf den Verkäufer.
- Fehlende GenehmigungenKeine Nummern auf Bauschild oder Werbung, CONFOTUR-Befreiung nur mündlich versprochen.
- Nur Constancia Anotadaund kein Deslinde in Sicht.
- Ein Anwalt für beideDer Anwalt des Maklers soll „auch für dich“ prüfen.
- Zahlung ohne aktuellen Grundbuchauszugoder ohne Prioritätsreservierung.
- „Gringo-Preise“auffällig höhere Preise für Ausländer, vor allem bei rein englischsprachigen Angeboten. Vergleiche mit den Quadratmeterpreisen nach Region.
- Renditeversprechen mit Airbnb,obwohl die Hausordnung Kurzzeitvermietung verbietet.
- Vollmachten aus dem Ausland ohne Apostille bzw. Legalisation
- Zeitdruck und BargeldEin seriöser Verkäufer wartet, bis dein Anwalt fertig ist, und akzeptiert nachvollziehbare Überweisungen.
Wer die Immobilie selbst bewohnen will, sollte die Region vorher eine Weile zur Miete testen. Was das Leben dort kostet, steht unter Lebenshaltungskosten; Hinweise zur allgemeinen Lage findest du bei Sicherheit.
Nach dem Kauf: laufende Pflichten als Eigentümer
Mit dem neuen Certificado de Título ist die Arbeit nicht ganz vorbei. Als Eigentümer hast du einige laufende Pflichten:
- IPI-ErklärungDie jährliche Immobiliensteuer muss innerhalb von 60 Tagen nach Jahresbeginn erklärt werden – auch dann, wenn dein Objekt unter dem Freibetrag liegt. Gezahlt wird in zwei Raten im März und September.
- HausgeldIn Wohnanlagen kommen monatliche Umlagen für Wachdienst, Pool und Gartenpflege hinzu, die sich laut Auswandererberichten leicht auf mehrere hundert Dollar summieren.
- VermietungWer vermietet, muss die Einnahmen in der Dominikanischen Republik versteuern; bei Ferienvermietung kommen Registrierung und Mehrwertsteuer auf Beherbergung hinzu.
- HeimatlandKläre mit deinem Steuerberater, wie Mieten und ein späterer Verkaufsgewinn in Deutschland, Österreich oder der Schweiz behandelt werden.
- ErbfolgeLass früh prüfen, wie die Immobilie im Todesfall übergeht. Dominikanisches Recht und dein Heimatrecht können sich hier überschneiden.
Außerhalb der Touristenzonen solltest du außerdem Stromausfälle und zeitweise Wasserversorgung einplanen: Inverter mit Batterien und ein Wassertank mit Pumpe gelten dort als Grundausstattung. Alle Details zu Steuern stehen im Ratgeber Kaufnebenkosten & Steuern.
Checkliste vor der Unterschrift
- Eigener, unabhängiger Anwalt beauftragt – schriftlich, mit Honorarvereinbarung.
- Aktuelle Certificación del Estado Jurídico liegt vor, Eigentümer stimmt mit dem Verkäufer überein.
- Eigener Certificado de Título mit Deslinde – oder Deslinde als Vertragsbedingung.
- Alle Hypotheken und Pfändungen sind gelöscht oder werden aus dem Kaufpreis abgelöst.
- Prioritätsreservierung beim Grundbuchamt beantragt.
- IPI-Zahlungen des Verkäufers nachgewiesen.
- Bei Wohnungen: Statuten, Hausgeld und Vermietungsregeln gelesen.
- Bei Neubau: Treuhandvertrag, Genehmigungsnummern, ggf. CONFOTUR-Resolution geprüft.
- Zahlungen nur per Überweisung auf ein Treuhand- oder Anwaltskonto, nie bar.
- Herkunft deiner Mittel dokumentiert (Kontoauszüge).
- Steuerliche Folgen im Heimatland besprochen.
Kauf als Privatperson oder über eine Firma?
Du kannst auch über eine dominikanische oder ausländische Gesellschaft kaufen, etwa eine SRL. Steuerlich ändert das einiges: Juristische Personen zahlen nach den vorliegenden Quellen statt der IPI eine Vermögensteuer (Impuesto sobre Activos), und für Gesellschaften mit kommerzieller Immobilientätigkeit bleibt der Satz auf Verkaufsgewinne bei 27 % statt 10 % für Privatpersonen. Mieteinnahmen einer Gesellschaft werden mit 27 % auf den Gewinn besteuert.
Ob sich eine Firmenstruktur lohnt, hängt von deinen Plänen, den laufenden Kosten für Buchhaltung und deiner Steuersituation im Heimatland ab. Das ist eine Frage für Anwalt und Steuerberater, nicht für einen allgemeinen Ratgeber.
