Auf einen Blick
- 1-Zi.-Wohnung (Richtwert)
- ca. 350–2.500 US$/Monat je nach Ort
- Kaution Wohnraum
- max. 2 Monatsmieten (Ley 85-25)
- Mieterhöhung
- max. 10 % pro Jahr ohne andere Vereinbarung
- Vertrag
- schriftlich, Registrierung bei der Gemeinde
- Häufige Hürde
- dominikanischer Bürge (Fiador)
- Nicht vergessen
- Inverter, Wassertank, Warmwasser, Hausgeld
Erst mieten, dann entscheiden
Fast alle erfahrenen Auswanderer raten dasselbe: Miete zuerst, bevor du kaufst. Land, Strandort und Großstadt fühlen sich im Alltag völlig unterschiedlich an, und wer nach einem Urlaub sofort kauft, bereut das oft. Ein bewährter Weg: die ersten Wochen in einer Ferienunterkunft wohnen, Viertel ansehen und erst dann einen längeren Mietvertrag unterschreiben.
Die Miete ist zugleich dein größter Kostenhebel. Auswanderer berichten, dass sich das Monatsbudget weniger über den Supermarkt als über Wohnort und Wohnung entscheidet. Welche Region zu dir passt, vergleichst du unter Regionen der DomRep; was das Leben insgesamt kostet, steht unter Lebenshaltungskosten.
Mietpreise nach Region (Richtwerte 2026)
Die Tabelle zeigt Spannen für eine 1-Zimmer-Wohnung (1 Schlafzimmer) aus Makler- und Medienquellen, Stand Frühjahr bis Herbst 2026. Es sind Angebotspreise für Wohnungen, wie Ausländer sie typischerweise suchen – lokale Viertel sind deutlich günstiger, Luxustürme deutlich teurer.
| Ort | 1-Zimmer-Wohnung, US$/Monat |
|---|---|
| Santo Domingo – Piantini / Naco | 900–1.500 |
| Santo Domingo – Bella Vista / Zona Colonial | 650–1.000 |
| Santo Domingo – Gazcue | 500–800 |
| Santiago | 450–800 |
| Punta Cana (gated, möbliert) | 1.200–2.500 |
| Cap Cana | ab ca. 2.000 |
| Las Terrenas | 800–1.600 |
| Sosúa (möbliert, sichere Lage) | 500–800; 2 Zimmer mit Pool 850–1.400 |
| Cabarete / Sosúa mit Meerblick | 900–1.800 |
| Puerto Plata | 500–900 |
| Jarabacoa | 350–650 |
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Was Auswanderer konkret zahlen: In Santiago wurde im Mai 2026 ein Neubau am Stadtrand mit drei Schlafzimmern und Dachterrasse für rund 45.000 RD$ kalt angeboten, in Puerto Plata eine neue Anlage an der Küste mit drei Schlafzimmern für 950 US-Dollar. Für Santo Domingo nennen Expats nach Lebensstil grob 500–900 US-Dollar (einfach, außerhalb der Expat-Viertel), 1.200–2.000 (Mittelklasse wie Bella Vista oder Evaristo Morales) und 2.500–5.000 (Luxustürme in Piantini und Naco) – dann meist größer als eine 1-Zimmer-Wohnung.
Gringo-Preise: Ausländer bekommen teils deutlich höhere Preise genannt, besonders wenn sie auf Englisch anfragen. Spanisch, Vergleichsangebote und Geduld drücken den Preis. Die Regionen im Detail: Santo Domingo, Sosúa & Cabarete, Santiago.
Das neue Mietgesetz: Kaution, Vertrag, Erhöhungen
Seit 2025 gilt das Gesetz Ley 85-25 über die Vermietung von Immobilien und Räumungen. Es ersetzt das alte Mietgesetz 4314 von 1955. Die wichtigsten Punkte laut der Kanzlei Pellerano & Herrera und Berichten aus dem Gesetzgebungsverfahren:
- Kaution (Depósito)Für Wohnraum darf der Vermieter höchstens zwei Monatsmieten verlangen. Die Kaution kann nach Absprache bei einer Filiale der Banco Agrícola oder Banreservas hinterlegt werden.
- SchriftformVerträge müssen schriftlich sein und Parteien, Objekt, Laufzeit und Bedingungen nennen. Sie sind bei der Gemeinde (Ayuntamiento) zu registrieren.
- MieterhöhungOhne andere Vereinbarung höchstens 10 % pro Jahr.
- RäumungJede Räumung braucht eine richterliche Anordnung.
- AusnahmeFerien- und Freizeitvermietungen unter 90 Tagen fallen nicht unter das Gesetz.
Üblich ist in der Praxis: zwei Monatsmieten Kaution plus die erste Miete im Voraus. Manche Vermieter und Banken wollen deutlich mehr Vorauszahlung sehen – das solltest du nicht als normal akzeptieren, ohne den Vertrag prüfen zu lassen.
Fiador: Warum du oft einen dominikanischen Bürgen brauchst
Viele Vermieter verlangen einen Fiador, also einen Bürgen, der für die Miete haftet. Auswanderer berichten, dass ausländische Bürgen häufig abgelehnt werden – gewollt ist eine Person mit Cédula und Einkommen oder Eigentum in der DR. Ohne Kontakte kann das zu Absagen führen.
Was helfen kann:
- höhere Vorauszahlung anbieten, statt einen Bürgen zu stellen – aber nur mit schriftlichem Vertrag und Quittung,
- über eine Maklerin oder Verwaltung mieten, die an Ausländer gewöhnt ist,
- in Wohnanlagen mit professioneller Verwaltung suchen,
- einen Kontakt über Arbeit, Familie oder Gemeinde als Bürgen gewinnen.
Möbliert oder unmöbliert?
Unmöblierte Wohnungen sind leicht zu finden, möblierte deutlich teurer. Die Rechnung ist aber nicht so einfach: Möbel und Elektrogeräte sind wegen Importzöllen und 18 % ITBIS teuer, eine Auswanderin schätzt Möbel auf das Zwei- bis Dreifache deutscher Preise. Für das erste Jahr ist möbliert daher oft die bessere Wahl, langfristig sparst du mit eigener Einrichtung.
Prüf bei jeder Wohnung, was wirklich drin ist. In Santo Domingo berichten Expats, dass Warmwasserbereiter oft fehlen und dass man Wasserfilter und Inverter selbst anschaffen muss.
Strom, Wasser und Inverter: der wichtigste Check
Stromausfälle (Apagones) gehören außerhalb der Touristenzonen zum Alltag, und sie unterscheiden sich von Straße zu Straße. Frag vor dem Unterschreiben gezielt nach:
| Frage | Warum |
|---|---|
| Gibt es Inverter oder Generator? Was läuft darüber? | Ein Inverter versorgt meist nur 110-V-Geräte wie Kühlschrank, Ventilatoren, WLAN. Klimaanlage (220 V) läuft in der Regel nicht mit. |
| Wie oft fällt der Strom hier aus? | Nachbarn fragen. Ein Viertel kann kaum Probleme haben, das nächste ständig. |
| Wer ist der Versorger, wie hoch waren die letzten Rechnungen? | Mit viel Klimaanlage 150–300 US-Dollar im Monat möglich, ohne Klimaanlage etwa 40–80 (Richtwerte). |
| Gibt es Dachtank (Tinaco) oder Zisterne und Pumpe? | Leitungswasser kommt vielerorts nur zeitweise. |
| Ist das Hausgeld (Mantenimiento) in der Miete enthalten? | Umlagen für Wachdienst und Pool summieren sich leicht auf mehrere hundert Dollar. |
In Wohnanlagen ist ein Backup meist vorhanden; frag trotzdem, ob es nur das Licht im Treppenhaus oder auch deine Wohnung versorgt. Trinkwasser kaufst du als 5-Gallonen-Botellón. Wie du dich gegen Stromausfälle rüstest, steht unter Internet & Strom.
Viertel prüfen und Betrug vermeiden
Das Viertel
- Besuch die Gegend tagsüber, abends und am Wochenende. Lärm durch Musik und Colmados ist ein häufiger Grund für Umzüge.
- Achte auf Wachdienst, Beleuchtung und Zufahrt. In Punta Cana wohnen Ausländer meist in Gated Communities, deren Standard aber stark schwankt.
- Prüf Wege zu Supermarkt, Arzt und Arbeit. Auf dem Land und in Punta Cana geht ohne Auto kaum etwas.
Typische Betrugsmuster
- Anzahlung für eine Wohnung, die du nicht besichtigt hast.
- Angebliche Vermieter, die gar keine Eigentümer sind. Lass dir Eigentumsnachweis oder Verwaltungsvollmacht zeigen.
- Mündliche Absprachen ohne schriftlichen Vertrag und ohne Quittung.
- Kaution ohne klare Regel zur Rückzahlung.
Zahl nie bar ohne Beleg, dokumentiere den Zustand der Wohnung mit Fotos bei Einzug und lass längere Verträge von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Mehr zu Maschen rund um Immobilien unter Betrugsmaschen bei Immobilien.
